24-03-24

投机买房调研与试算
房产调研了一段时间，基本告一段落，接下来主要就是保持关注和耐心等待。整理下目前的认识：

• 要上牌桌，政府，银行，开放商，中介都要抽水；玩家里，职业选手，从业人员，还有手握筹码的老玩家都在虎视眈眈；有限游戏窗口期有限，幅度不够没必要参与，幅度够了不必心急。等确定性，无非是放弃突刺，牺牲幅度。

1# 24大幅度的小阳春没有了,不必心存幻想,好处是政策还会加码。

2# 毫无悬念还在下行阶段，问题是下行到哪里了？作为现金流资产，23年高租售比的城市租金在涨，低租售比的城市租金却在跌。个人理解还在去泡沫阶段。政策不够力度,7-8月还有重重一摔, 才算完成去泡沫了, 再往下还有10-20%的利润回吐和超跌不知道要磨多久[香港楼市始末]

3# 首先是择时, 如果相信货币周期, 不相信鬼故事, 不相信自己是火鸡, 资本市场繁荣1~2个季度之后就是买点[赢在长趋势、赚在短周期]

4# 选筹首先是城市, 城市目前看基本面最强的不在长三角、不在珠三角; 在长沙、在成都;租售比,；人口增速的峰值；工业化阶段;[芝加哥百年周期]

5# 具体类型首先首先要看流动性;如果玩价格游戏,市场规则在变,窗口期就是三年; 28年以后改善人口也不可逆的一路下降了；价值游戏不太值得。

6# 然后基于数据关注：
1. 倒挂30%+；
2. 稀缺~=贵~=Top10%
3. 趋势强~=趋势温度=温热 beta>90开始下降
4. 高租售比~=租售比>=4