24-05-28

投机买房调研与试算
半年， 杭州平均-5%， 未科-7.5%，世纪城-4%
实际体感应该是平均值的两倍，确实是加速段

5.17新政首付15%， 一线还没有跟， 上海刚刚跟了20%
没有止跌

再次记录几个想法，后面验证

问题1: 政策力度够嘛，是否还会加速跌？

• 不够。可能会保持1%左右的跌速，再跌5-10%。等明年春天再看效果。
• 会。但是分化，次新品质远郊改善，目测加速补跌。老破小、纯粹学区概念止跌企稳。

问题2: 应该怎么办？

• 新房不值得。限价没有放开，得房率没有跟进优化。版本迭代没有完成。
• 二手次新自住不值得。还在下行，并且加速下行。
• 异地不值得。成本太高，超出阈值，不如躺平。
• 初中学区，老破小无限游戏不值得。
  • 未来6年初一入学要翻倍。政策不变，3年保本可以预期。但是溢价高没必要。
  • 老破小企稳，但是没有升值空间，机会成本很高，没必要。

问题3: 最后加速的x可能是什么？

• 长租、房地产公司继续爆炸
• 政策没效果，降息没有预期，情绪最悲观
• 莫名其妙收房产税预期
• 等等等等

万科星空
产证126.5 带车位
一楼 126*3.6*0.7 = 317
花园 3.6*0.5*30 = 54
dixx 126.5*3.6*5\10*50% = 113.85
317 + 54 + 113