24-05-31

投机买房调研与试算
半年， 杭州平均-5%， 未科-7.5%，奥体、世纪城-4%
实际边际成交价的感受该是平均值的2~3倍，确实是加速段

5.09新政放开限购
5.17全国首付15%， 5.31杭州跟进
目前没有止跌

记录一下观察：

1# 政策力度够嘛，是否还会加速跌？

• 感觉不够。购买力释放力度还需要2~3倍。利率应该2开头。现在可能会保持0.5~1%左右的跌速，再跌几个月。等到十月再看。七八月成交量不好对比。
• 会。但是分化，次新品质远郊改善，目测加速补跌。老破小、纯学区概念、板块top慢慢止跌企稳。

2# 应该怎么办？

• 新房不值得。限价没有放开，得房率没有跟进优化。版本迭代没有完成。
• 普通二手次新自住不值得。还在下行，并且加速下行。和保障是对手，未知情况。
• 异地不值得？成本太高，超出阈值，不如躺平。
• 初中学区，老破小无限游戏不值得？没想明白。
  • 未来6年初一入学要翻倍。政策不变，3年保本可以预期。但是溢价高没必要。
  • 老破小企稳，但是没有升值空间，确定性不够。利率降到2.x，现金流游戏感觉可以。
• 共有产权？保障？自住值得，投资不值得。但很少有人有资格为这么大笔的消费买单。
  • 目前的价格是高薪职业的10~15年左右劳动剩余。
  • 假设1/3定价就是4~5年。值不值呢真看价值观。也看职业寿命/预期。。。

3# 最后超预期加速的因子可能是什么？

• 长租、房地产公司继续爆炸
• 政策没效果，情绪最悲观
• 莫名其妙收房产税预期
• 等等等等