24-06-03

如何判断房价见底？

房子的供需：挂牌价、成交价、成交量、库存量

1# 挂牌价

• 挂牌价更准，因为成交价可能受做高、做低等交易策略影响。
• 挂牌价和成交价之间存在“议价率”，等到挂牌价见底，那么议价空间显然也没有了
  • 溢价空间可能再5%-15%？
• 挂牌价的变化可能更有效，比如 涨价房源数：降价房源数
  • 按照经验，比如北京，这个数值大于10则属于卖方市场，卖家强势
• 挂牌价的分布，其实也可以体现房价触底反弹的空间，是个立体数据

2# 成交价

• 成交价波动比较大，而且数据稀疏，比较好的方法是按照月份，并且滚动周期
  • 比如观察周期设为3，那么就滚动取3个月的成交均价
• 成交价又分为单价和总价。尤其对小面积高总价并不适用，波动大
  • 尤其是总价还可以分析替代品对比。因为大家的预算一定，忽略得房率等差异

3# 成交量与房源净增量

• 库存量意义有限，所谓的去化周期是个伪概念，房子其实永远去化不完
• 库存变化量=本期库存量-上期库存量
• 房源净增量=本期库存量-上期库存量+本期成交量
• 库存变化量降低不等于净增量降低，因为消耗了购买力，净增量更靠谱
• 另外，经验指标，小区挂牌率超过10%以上就很不乐观，比如未科

货币的供需：M2、M1、社融、定期存款、沪深300的200日均线

比较玄学，所谓经验、所谓实证
但是都属于相对短期的观察归因，不知道有没有什么隐藏的前置条件
比如：gdp增速、人口增速、城市化阶段...