24-06-04

重构一下形式，内容没什么要改的，共有产权这种形式可能要没了。
原笔记 23-08-24

1# 共有产权的定价

• (周边商品房定价- 精装修价格)*0.95，即比周边毛坯房便宜5%
• 例如周边商品房开盘均价37500，装修4000，那么共有定价为
  • (37500-4000)*0.95=31825

2# 优点

• 首付低 人才可以只买30%产权 首付只需要30%的30%
• 例如100平，那么首付 31825*100*0.3*0.3=28.6w
  • 可以极大的减轻首付压力和前期的贷款利息
• 未知的政策套利空间, 个人是相信政策会越来越好的

3# 坑点

• 限售

  • 一般是5年以上。政策不断变动，没有产权的部分可能需要租金。

• 无学区，

  • 主城三表学区，基本等同于租房。但是有预期可以和主城拉通,也就是暂时的缺点反而是未来的套利
  • 那么买小户型稳赚租金同时赌长期的政策和学区质量反而是一个方向. 政策套利的抗议者是居民,需要自上而下,节点是入学率? 可能需要2027年以后; 国家强力另说;

• 配套差

  • 一般是把商品房比较差的配套搬的共产附近，例如垃圾房。
  • 本身地段也差，只有很少的共产位置不错，需要抢破头。
  • 共产集中的地方投资会远离,最好一步到位。
  • 价格极难有增值, 装修也不敢大的投入; 从这个角度, 看不出比租房有优势. 计算租售比和灵活性更是远远不如;

• 售后差

  • 目前杭州第一个共有房子存在漏水等问题， 基本无人处理，很难维修。稍微一查全是负面; 物业费偏低,可以预见没有什么质量;

• 建筑差

  • 非专业建筑商，设计不合理, 甚至两梯八户, 绝对的上世纪设计, 潜在的“垂垂老矣+混乱”风险。余杭区首个人才房-华惠家园房价为何会跌落至临平之最？

• 户型差

  • 很多甚至是公租房小面积49后改合并成98的， 奇形怪状。弃选率很高,如果一个小区最差的户型很差,那么就会拉低整个小区的价值,好户型也没法增值,慎之;

• 最关键的是！！并没有真的便宜！

  • 假设忽略利息差(总要贷款并还钱，利息远小于本金)，那么比商品房真正便宜的是装修标准4k和房价的5%
  • 假设自己劳心劳力，不被工人和五金老板坑，那么能省多少钱呢？就算省一半2k！但是精装小区和毛坯小区在后期交易上，目前调研下来 三室，租金差1～2k/月， 售价挂牌均价差1w/平【参考就基本同样位置的华夏四季-北大未名府】，而涨价/下跌幅度的预期差距却大到无法估计。
  • 便宜的5%，由于共有产权设计不用心，不会像商品房一样挖空心思吸引客户。得房率偏低，例如相同位置的两个小区，共有得房率84%，商品得房率87%。而有些比较坑的公寓,得房率75%左右.亏了10%的面积,降低了5%的价格.无法理解.
  • 即！！最多便宜了2%不到，还要承受种种问题风险。目前看绝不划算。

4# 初步结论:

• 自住兼保值现在不可以买, 等x年之后,租售同权落实,人口增长率再无加速可能,可以买二手共有产权长期自住,资金换出来其他投资.
• 纯投资小户型赚租金可以,前提是周围有学区预期,需要对比周围公寓且交通要相当方便, 最好靠近长期高薪的产业区,例如金融、互联网、医药等, 工业不行;
• 纯自住无所谓资金成本,且一步到位不想着置换, 那么买哪里都一样, 方便就行, 而且超长期自住总是会不经意得到纸币贬值的好处,收益率长期看应该高于最低工资涨幅;