24-06-17

之前提过目前止跌的三种类型：老破小、板块TOP、纯学区概念

追踪数据的朋友可以看到板块TOP确实已经止跌了，那么能不能买呢？？这问题让我琢磨好久。分享一些想法，等大家批评。

1# 板块TOP的定义

• 板块中均好性（品质、地段、流通性）最好的楼盘，交付5年以内，均价在城市/板块的2~3倍
• 比如：未科的东原印未来、奥体世纪城的澄品；(申花的养云静舍？其他板块不太关注)
• 考虑到需求的多样性，可以再扩展几个替代，比如扩展成xx三兄弟

2# “多”方的观点

• A 参考过去两轮周期（16-17、20-21），这类产品是领头羊也是涨幅最大的品种。
• B 参考泡沫破灭的故事（比如香港），超跌反弹的走势，如果之前涨的理由还在，那么跌的最狠，弹性也会最大
• C 参考“好房子理论”，面对保障房的竞争，普房意义越来越小，房子只有稀缺的核心资产才有价值
• D 参考“供需理论”，房子总量供给已经超量了，而需求基于人口结构变化，改善需求的占比已经超过了刚需，收入上也是刚需受伤最多

3# 细看“多”方的观点

• A是一个事实，但能不能归纳成“这类产品一直是领头羊、涨幅最大”呢？
  • 那显然是不能的，因为拉长时间会发现老破小、远郊普房的涨幅其实差不多，市场是有效的、洼地总会被填平。
  • 现在趋势最强的是老破小，那老破小会领涨吗？显然也不会。因为涨起来就没有性价比了。
  • 领头羊是谁，只有趋势走出来才能知道，现在下注还是太早。
• B的关键是之前涨的理由还在不在？
  • 地段：之前最强的变化就是郊区变城市，沧海变桑田！城市投入了无数的税收在这块土地上。现在未科还在持续投入，奥体世纪城基本建设完成开始投入周边板块。
  • 品质：某种意义上后续的新房并没有完成版本迭代，品质没有根本变化，甚至因为限价，品质还真不一定会输。
  • 流动性：其实他们自身的流动性没有问题，有问题的是不存在空中楼阁。这个具体还要看后面关于供需的讨论。
• C是最关键的，也是最流行最洗脑的共识。它对不对呢？？
  • 我认为对但不全对。正确的逻辑才能骗最多的人，它隐藏了很多细节，理解上就会有很大偏差。
  • 首先什么是稀缺：
    • 地段稀缺？未科核心区没地了、奥体核心区没地了。哦呵呵，最好的地永远是留给后人希望的田野。
    • 品质稀缺？当前市面上最好的产品。哦呵呵，看看广州苏州最新的建筑标准吧。
    • 价格稀缺？千万级门槛。大佬们呵呵，“我的别墅是货币游戏的工具”，LV：“年收入300万以下列为无收入群体”
  • 再看什么是核心资产：
    • 每年折旧1~2%，租售比0.5%~0.8%还要看租客脸色，现金流为负。
    • 流动性上三年不涨20%交易就等于亏钱，只能去当铺抵押现金流。
• D也是不完整的。不然日本是什么时候开始流行所谓一户建的呢。
  • 需求角度现在确实是改善高峰，但是我们要追问的是：谁是接盘游戏的最后一棒？
    • 按照周金涛老师的假设，改善需求平均是42岁左右，那么根据全国人口结构的变化，很容易可以看到改善需求的增长的曲线就是21-28年！！考虑到抢跑，现在买入改善房投资的人准备好怎么离场了吗？
    • 具体到杭州城区，由于人口流入等因素，35-59岁的人口从2014年左右的180w增长到17年240w，再到22年255w，试问改善人口的高速增长还能维持多久？
    • 更重要的是根据长周期的统计，涨幅的高峰可能并不是对应需求人口的高峰而是对应人口增长率的高峰！而这个高峰可能一去不复返了。
  • 供给呢？
    • 整体上杭州16到23年建了多少次新房？大部分人没查过数据，我之前看到的一个数据是 118万套。
    • 再具体到奥体未科，从21年到现在挂牌量翻了三倍！而看房量确实有限的，基本没有什么增长！换句话说就是有些没流量的，不出圈的，没人看房子可能永远卖不掉。
    • 再具体到奥体世纪城的改善，90平米以下的占12%，90-110的占13%，四房及以上改善面积段的占75%。谁稀缺？
    • 可能未来的接盘侠改了主意，会愿意生宝宝，会愿意和父母同住吧。或者，无所谓，传给下一代。

4# 观望，谁赢我们帮谁！

• 这都是观点，可能对也可能错。都不重要。谁赢我们帮谁。
• 如果成交量能够持续，板块头部的企稳能够扩散到替代产品。
• 不要犹豫，跌的时候我们不交利息，涨的时候我们愿意少赚一点。