24-06-23
房产调研
未科能买吗？
个人因为工作原因其实对这个板块最熟悉，但是数据上看这个板块是最差的。比它还差的可能是临安、老余杭。所以我们尝试看看为什么，以及它过去领涨的基因还在不在。
很多问题都怕刨根问底，不过归因不重要！归因错了就说明认识不充分hh，本文只是一种思路，仅供参考。
房子主要有两类属性，居住、投资；
分析也分成两部分：
本质还是觉得供需决定了价格。只不过有两种供需：
一种是房屋供应和居住需求的供需，一种是货币供应和资产增值需求的供需。
前者是后者的基础，后者是前者的放大器。
1# 居住的供给：
- 我们只算5年次新哈，从18到23年，未科板块共成交新房约2.9w套。
- 典型的有：天空之城4975、杭与城2427、杭城未来中心1991。其实还有17年大量供应的没统计，比如EFC，6256套。
- 其中90平米以下占比10%，200平米以上占比5%；90-110、110-130、130-150占比分别是19%、23%、25%。
- 限售：杭城1500套、中梁2000套、汀云上府、蒲荷云邸400套
- 24年还没算，云城2000？低碳岛2500？有没有一点点多哈哈。
- 如果算全部，那么可以看挂牌数据，21年Q2挂牌3000套，24年Q2挂牌7300套。我们可以线性推测27年挂牌超过1w套吗？
2# 居住的需求：
- 人口数据并不准确，可以查到的资料有2011-2019，未科人口从6万增长到40万。2019到2023年呢？没查到具体数字，字里行间好像还只是说突破40万。。。就算增长0-10万吧~
- 不过不重要，我们可以从成交量、挂牌率和出租占比来间接的看：
- 成交量：过去3年的月均成交量97套
- 挂牌率：流通性比较好的小区，大概在13%左右
- 租售比：1%-1.5%
- 踩盘时和中介聊过，像一些毛坯小区可能超过一半是在出租的。这也是最近自如退租的原因吧。
- 纯租售比大家可以看看回迁房，租售比最高的住宅类型，目前看没有止跌。
- 之前观察到有些公寓挂牌上的租售比已经在6%左右了，观察下来，还是被租金玩家买走了一些。
- 另外所谓有钱才是有效需求，不妨看看未科的产业人口现状如何
- 2014年阿里开盘价68美元，2020年蚂蚁IPO定位68.8元。同时阿里每股到达318美元，翻了4-5倍，未科洋溢的都是财富自由的声音。
- 2021年阿里减员7000多人，22年减员1.95万人，23年减员2.05万人。24年呢？网传20%，希望是空穴来风。股价呢，，还是和开盘价差不多。
- 增量呢？目前看到的企业主要有三家：
- vivo，原计划26年建成，总共1.3w研发人员，杭州有3千？
- oppo，原计划27年建成，目前进度比较慢。
- 字节，25年建成，目前杭州团队有2000多人，估计可增量5000人？
- 总体上，感觉增量不敌减量，而且各个子公司拆的一块一块的，为了卖地，大大降低了效率，真的很烦（情绪）。
- 还有一点，因为教育的问题，未科的改善有相当一部分的同学是不会选择未科的改善户型的！当然这只是个人观察，我能理解，但没有具体的数据支持。小镇做题家，再不卷也很难接受子女上职高吧。
3# 资金的供需
- 板块内的资金很好理解，就是上文有钱的需求，也就是等价于互联网产业的收入、以及收入预期。目前都不是很乐观。而内生改善需求反而在外逃寻求稳定性(踩盘有感)。
- 板块外的资金也不会选择这里，典型的投机理论很难瞧得上这种炒的火热得郊区板块。省内资金的第一选择更倾向于奥体、世纪城。
- 但是不可否认的是余杭，尤其是未科，背靠互联网这个吸金兽，正带着大量的税收投入到这片土地上，人均gdp增速也很快。
- 不过。。。就我目前的认识来看，人均gdp的增速并不能带来房价的超额增速。必须要匹配人口的增速才可以。比如温州。
再再再，这只是给它跌幅最大找理由，如果它现在涨幅最大，相信到时候也能找出一些借口吧哈哈。仅供参考。